Monday, March 11, 2019

Boligejer med friværdi: Hvad kan jeg bruge det til?

Sponseret indhold

Har du hørt om begrebet friværdi? Hvis du er boligejer, kan det godt betale sig at forstå, hvad friværdi er, og hvordan du kan få glæde af den.

Hvad er friværdi?
Friværdi er defineret som forskellen på din boligs værdi og din eksisterende restgæld i boligen. Friværdi kan opstå på to måder: (1) Når du som boligejer afdrager på dit boliglån og derved reducerer din gæld, vil din friværdi alt andet lige også stige, eller: (2) Når din bolig stiger i værdi, som typisk sker i forbindelse med istandsættelse eller generelle prisstigninger i et givent område.

Hvorfor låne op i friværdien?
Lån i friværdi er en af de billigste former for lån på markedet. Dette skyldes, at du som låntager giver pant i din boligs friværdi til en långiver. I teorien betyder det, at långiver får retten til at tvangssælge boligen, hvis du ikke betaler af på et givent lån med pant i friværdien. I den forbindelse vil långiver kunne bruge salgsprisen på boligen til at få indfriet din gæld og derved undgå tab på lånet. Denne mekanisme giver långivere stor sikkerhed, sammenlignet med f.eks. forbrugslån eller banklån, hvilket også er en grund til, at lån i friværdi er en billig lånetype.

Friværdi i privatboligen udgør for de fleste husstande størstedelen af deres samlede formue. Friværdien adskiller sig dog fra andre formuegoder, som f.eks. penge på bankbogen eller kontanter, ved at man er nødt til enten at sælge sin bolig eller låne op i boligen, før man kan gøre brug af friværdien. Ønsker du ikke at sælge din bolig, er der således kun én mulighed tilbage for at gøre brug af friværdien – nemlig at optage et lån i friværdi.

Hvordan gør jeg?
Selvom du har friværdi i boligen, er der desværre ingen garanti for, at du kan låne op i den. Dette skyldes, at du skal gennemgå en kreditvurdering, før du kan blive tilbudt et lån. I denne kreditvurderingsproces vurderer långiver dig typisk ud fra kriterier som gældsfaktor, rådighedsbeløb og betalingshistorik, som vi nedenfor kort vil gennemgå.

Kreditvurdering i praksis
Gældsfaktor er et nøgletal for hustandens samlede gæld divideret med husstandens samlede indkomst. Hovedreglen ved de fleste långivere er, at gældsfaktor ikke må overstige 4, hvilket betyder at husstandens samlede gæld ikke må overstige 3,5-4 gange husstandens samlede årsindkomst før skat. Har du således en husstandsindkomst på 700.000 årligt, kan du formentlig maksimalt låne 2,8 millioner ud fra en gældsfaktor på 4.

Rådighedsbeløbet er det beløb, som du eller din husstand har tilbage at leve for, efter at alle faste udgifter er betalt. De fast udgifter omfatter boligudgifter (herunder evt. husleje, ejendomskat, diverse forbrug osv.), transportudgifter (herunder brændstof, vægtafgift, forsikring, vejhjælp og evt. leasingydelse), medieudgifter (herunder tv, internet, telefon og streamingtjenester), udgifter til børn (herunder daginstitution, børnebidrag, privatskole, efterskole og lign.), forsikringer (herunder a-kasse, fagforening, indboforsikring, ansvarsforsikring, ulykkesforsikring, husforsikring osv.), ydelser på gæld (boliglån, banklån, forbrugslån, su-lån, osv.). De fleste banker har faste regler for rådighedsbeløb, som typisk udgør ca. kr. 5000 pr. voksen i husstanden og 2500 pr. barn i hustanden. Det betyder, at en familie på to voksne og to børn typisk skal have et rådighedsbeløb på minimum 15.000 kr. om måneden, før de kan låne.

Betalingshistorik er en interessant faktor for långiver, da den viser, om du tidligere har betalt dine eksisterende kreditorer rettidigt. Viser det sig, at du har eller har haft problemer med at betale dine kreditorer rettidigt, er der noget som tyder på, at du har rod i økonomien. Mangel på kontrol over egen privatøkonomi trækker væsentligt ned i den samlede kreditvurdering. Din eksisterende bank kan ved hjælp af avancerede it-systemer gennemgå din kontoadfærd og på den måde se din betalingshistorik. Nye långivere har typisk ikke adgang til dine eksisterende kontoudtog, men kan gennem opslag hos RKI samt gennemgang af dine skattepapirer se, om der er registreret restance-, inddrivelses-, eller RKI-gæld i dit navn.

Der er en generel konsensus omkring, at ovenstående faktorer udgør den væsentligste del af kreditvurderingen, hvorfor du allerede nu kan kreditvurdere dig selv, og derved se hvor der er eventuelle ”huller i osten”, som der bør arbejdes på, før du søger om at optage et boliglån. Viser det sig, at dit rådighedsbeløb er for lavt, kan du overveje, hvad du kan gøre for at forbedre det. Her vil det være oplagt at kigge på, om du har mulighed for at hæve din indkomst, men lige så vigtigt er det at se på, hvor du eventuelt kan reducere dine faste udgifter. Det kunne f.eks. være ved en gennemgang af forsikringer og abonnementer, salg af bil eller optimering af eksisterende gæld.

Prøv ejendomskreditlån, hvis realkreditlån ikke er muligt
Kreditvurdering til lån i friværdi foregår som allerede nævnt efter en fast metode, men hos de mange långivere, som f.eks. banker, realkreditinstitutter og ejendomskreditselskaber, er der alligevel stor forskel på den endelige kreditvurdering.

Banker og realkreditinstitutters indgangsvinkel til en kreditvurdering er meget firkantede og rigide, hvilket betyder at boligejere ofte bliver afvist til lån på at mangle under 500 kr. i rådighedsbeløb eller på grund af, at deres gældsfaktor er 0,1 for høj, også selvom alt andet i kreditvurderingen er snorlige.

Modsat banker og realkreditinstitutter har virksomheden Fairkredit specialiseret sig i at tilbyde boligfinansiering til dem, som falder uden for bankernes kassetænkning. Det betyder, at du, fremfor at blive proppet i kasser, vil blive vurderet ud fra en helhedsbetragtning, hvor f.eks. et rådighedsbeløb i den lave ende ofte kan opvejes af en lav gældsfaktor eller god betalingshistorik. Lånetypen hedder ejendomskreditlån og har mange ligheder med lånetypen pantebrevslån. For at kunne tilbyde finansiering til boligkøbere eller eksisterende boligejere, som netop ikke passer ind i bankernes kassetænkning, ligger renten en smule højere end ved realkreditlån og nogenlunde på samme niveau som banklån.  Derfor vil det for de fleste bedst kunne svare sig at låne om i friværdien med et realkreditlån, men lykkes det ikke kan ejendomskreditlån hos Fairkredit være et godt alternativ.

Få mest værdi ud af lånet
Et lån i friværdi kan give både økonomisk og personlig værdi. Den økonomiske nytte er en stigning i husets værdi. Dit hus kan stige i værdi gennem et lån i friværdi, hvis en renovering medfører en værdistigning, som er højere end de lån, som du har optaget til at finansiere renoveringen. Det kan f.eks. være, at du har kompetencer til gør-det-selv eller foretager en energirenovering, som ofte giver et større afkast i sidste ende. Men penge er ikke altid lig med lykke. Renoverer du dit hus til en pris, som er lig værdistigningen af huset, så tjener du ingen økonomisk nytte. I stedet opnår du personlig nytte i form af glæden ved et nyt køkken, en udbygning eller anden renovering, som kan gøre dagligdagen mere komfortabel.

Har du friværdi og boligdrømme, så kontakt Fairkredit og få en gratis og uforpligtende snak om dine muligheder for at låne.

Privatlivspolitik